한국 임대차에서 가장 큰 돈은 월세가 아니라 보증금입니다. 그리고 보증금은 계약서에 서명했다고 지켜지지 않습니다. 순서가 있는 별도의 절차가 필요하고, 하나라도 빠지면 순위가 밀립니다.
1. 서명 전 — 등기부등본
최신 등기사항증명서에서 계약 상대방이 실제 소유자인지, 그리고 근저당·압류·가압류 같은 선순위 권리가 있는지 확인합니다. 선순위 채권이 크면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금이 뒤로 밀립니다.
주변 시세보다 보증금이나 월세가 지나치게 싸다면 이유를 확인하기 전에는 송금하지 마세요.
2. 계약 — 서면으로 남길 것
- 정확한 주소, 임대인과 임차인 정보
- 보증금과 월세 또는 전세금, 계약 기간
- 계약금·잔금 지급일과 중개보수
- 관리비 포함 항목과 수리 책임
계약 기간은 보통 2년, 계약금은 보증금의 약 10%로 정하는 경우가 많지만 합의에 따라 달라집니다. 이체 내역이나 현금영수증을 보관하세요.
3. 입주 직후 — 전입신고와 확정일자
잔금을 치르고 입주했다면 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다. 외국인등록을 한 상태라면 체류지 변경 신고가 함께 걸립니다.
이 두 가지가 보증금 보호의 기준일이 됩니다. 미루면 그만큼 순위가 늦어집니다.
4. 큰 보증금이라면 — 반환보증
전세나 보증금이 큰 반전세라면 HUG 등의 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지 계약 전에 확인하세요. 계약을 마친 뒤에는 조건이 맞지 않아 가입이 안 될 수 있습니다.
지금 확인할 것
- 등기부등본을 직접 떼어 봤는지 (중개사가 보여준 것 말고)
- 전입신고와 확정일자를 언제 할지
- 보증금 규모가 반환보증 대상인지
선순위 권리와 보증금 보호 요건이 이해되지 않으면 계약 전에 공인중개사에게 설명을 요청하세요. 서류를 받았다는 사실만으로 반환이 보장되지는 않습니다.