전세 계약 전에 안심전세앱으로 어디까지 확인할 수 있나요?
F-2 비자로 서울에서 3년째 살고 있고 지금은 월세인데 전세로 옮기려고 집을 보고 있습니다. 전세 사기 이야기를 많이 들어서 계약 전에 집주인의 세금 체납이나 건물에 이미 걸려 있는 선순위 채권을 확인하고 싶습니다.
안심전세앱에서 어디까지 볼 수 있는지, 앱으로 확인되지 않는 항목은 어디에서 떼어야 하는지 알고 싶습니다.
답변 1개
안심전세앱으로는 시세와 전세가율, 그 지역의 경매 낙찰 통계, 보증 가입 가능 여부까지 볼 수 있지만, 그 집 등기부에 걸린 선순위 채권과 집주인의 미납 세금은 앱 밖에서 따로 확인해야 합니다. 앱은 주택도시보증공사(HUG)가 운영하고 제공 항목이 개편 때마다 늘어나고 있으니 최신 화면에서 다시 확인하세요.
선순위 채권은 등기부등본으로 봅니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 주소만으로 열람할 수 있고, 근저당권과 가압류, 신탁 등기가 있는지 확인하세요. 판단 기준은 단순합니다. 이미 걸려 있는 채권 금액과 내 보증금을 더한 값이 그 집 시세에 가깝거나 넘으면, 경매로 넘어갔을 때 돌려받지 못할 수 있습니다. 시세는 안심전세앱에서 본 값과 실거래가를 같이 보세요.
집주인의 미납 세금은 2023년부터 임차인이 임대인 동의 없이 열람할 수 있게 바뀌었습니다. 계약 이후 일정 요건에 해당하면 세무서에서 미납국세를 확인할 수 있으니 현재 요건과 절차는 국세청(nts.go.kr)에서 확인하시고, 지방세 체납은 해당 시·군·구청에서 따로 봅니다.
계약 이후에는 순서가 중요합니다. 전입신고는 정부24(gov.kr)에서 할 수 있고 대항력은 전입신고한 다음 날 0시부터 생깁니다. 확정일자를 함께 받아야 우선변제권이 붙습니다. 그래서 잔금을 치른 날 바로 전입신고와 확정일자를 처리하고, 계약서에 잔금일 다음 날까지 집주인이 근저당을 새로 설정하지 않는다는 특약을 넣어 두세요.
마지막으로 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하는 것이 가장 실질적인 방어입니다. 주택도시보증공사(HUG) 외에 한국주택금융공사와 SGI서울보증에도 상품이 있고, 가입이 거절되는 집이라면 그 이유 자체가 경고 신호입니다.